​融创地产今天现状 融创的另一面地产邦

融创地产今天现状 融创的另一面地产邦

截止到现在，我们谈到融创，谈到孙宏斌，关注的依然是大并购，鲜有谈及产品策略的。

但在我个人看来，如今，融创的产品策略，已接过并购的大旗，成为融创的主要驱动力。

所以，今天，我想跟诸位分享一下我对融创产品策略的观察和思考。

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在这里插播一段故事，跟诸位分享一下奢侈品之王LV(LOUIS VUITTON，路易∙威登）的发展史，有助于理解融创现今的产品策略。

LV的创始人路易∙威登，是一个木匠的儿子，年轻时跑到巴黎一家箱包店打工。

巴黎贵妇们的穿着打扮非常复杂，所以旅行前的打包装箱就是一项艰巨的工作。不过，彼时的箱包店可以为客户提供打包装箱服务。路易∙威登这个小伙子活儿好，颇受贵妇们的欢迎，后来甚至成为了乌婕妮皇后的“首席打包官”。

1854年，在乌婕妮皇后的资助下，33岁的路易∙威登开了一家箱包店。下面这款平顶白杨木行李箱，就颇受欧洲王室欢迎。

但直到1977年，LV已经成立了122年，才开了两家店！

是不是很震惊？

LV真正的崛起，是被一个叫阿诺特的人入主了之后。

阿诺特一个主要的操盘手法就是“奢侈品的大众化”——奢侈品自发源起，是作为宫廷、权势小圈子的私享品存在，绝世奢华，这在经济学上叫做凡勃仑商品。

但由于品牌创始人和继承人缺乏商业运营能力，LV这样的奢侈品品牌一直停留在“小而美”的阶段，直到资本的进入。

在阿诺特的主政下，LV品牌不断工业化、集团化、全球化、大众化——特别是日本市场，让LV见识到了中产的奢侈品消费潜力。

从1977到2017年，LV从两家店开到了四千家店，遍及全球70个国家，2017年营收426亿欧元，相当于人民币3400亿元。

四十年的时间里，LV扮演了奢侈品行业规则制定者的角色，把旧式贵族发源起来的“奢侈”概念推向了更广泛的中产人群。

举一个例子，我们经常见到的下面这个LV包，涂层帆布材质，在京东上卖一万多，一二线城市庞大的中产人群也用得起。

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客观说，融创的产品卡位一直做得很好。

七八年前，正是里程碑式项目——西山壹号院，奠定了融创面向改善型需求，定位于“高端精品”的产品战略。

融创的顶级产品线——壹号院，国际化设计，就像高级定制的奢侈品，是卖给金字塔顶尖的那一小部分人的。

但这部分人，是有限的。

未来的主流产品应该是什么？

两年前，老将商羽领导下的融创西南区域集团（以下简称“融创西南”），在广西南宁，开始了一次创新——21座宫殿王府、33座古典园林、87幅宋代山水画的集萃描摹，近100次设计会议、650余张手绘、1380余次材料试样、2000多次客户访谈的匠心精筑，最后碰撞出一幅唯美东方生活画面，有了九府系的第一个产品——南宁融创九棠府。

南宁融创九棠府

由于迎合了高收入人群居住的消费升级需求，这几年中式大行其道。

从目前来看，中式大致可以分为两个派别：一是北派的皇家风，二是南派的江南风。

这两种风格各有所长，也都有自己的粉丝。

但如果做到对文化和自然的兼容并蓄，并融入现代生活方式呢？

这岂不就是林语堂在《生活的艺术》中的讲的：“最好的建筑是这样的，我们深处其中，却不知道自然在哪里终了，艺术在哪里开始。”

我个人认为，九府系是融创西南对文化、自然和现代生活方式的一次大胆的整合、创新，也即九府系产品价值体系“三纲九制”中的“三纲”：府尊、园韵、匠著。

九府系产品线

九府系的产品价值体系，以“府尊、园韵、匠著”为三纲，衍生出九个价值点，称为“九制”。

九府系产品营造从大到小、从整体到局部，包含132个细节标准。

1，府尊，溯源传统建筑形式——王府式大门、五重礼序和三段式建筑体等，从中汲取灵感，化繁为简为现代“礼制”。

贵阳融创九樾府

2，园韵，中魂西技，由“门、庭、园、巷、院”形成五进空间，加上“溪、石、林、花”四个自然元素融合，成“九境造园”。再融入儿童乐园、运动健康和康体休闲三个功能模块，实现园林景观的全龄化、人性化和互动化。

贵阳融创九樾府

3，匠著，则是对空间功能的重新设计，满足多代同堂等生活场景，及家庭每一位成员的个性化需求。

除了苦哈哈地搞“自主研发”，融创西南更聪明的一点是，开创了房地产业界“奢侈品大众化”的做法。

融创西南研发设计部总经理陈遥说的一句话很关键：“以新东方之道，应新中产之需。”

目前市场上的中式产品，由于成本的原因，绝大多数定位于高端，也就是媒体常常说的“顶豪”，就像初期的LV一样，是卖给金字塔顶尖的人的，是一种凡勃伦商品。

但就像阿诺特时代的LV一样，如果把中式产品与数量庞大的中产人群对接起来，那可能将是一个一年上万亿元的大蓝海。

而这，可能就是融创西南赋予“九府系”的使命。

一个例子是，贵阳融创九樾府，120万平方米建面，1.5万元的均价（高层），户型面积在150-180平方米之间（高层），大约六七千套房子，可以说是为当地的中产家庭量身定制的。

事实也证明了，这一市场的广阔——短短两年间，融创西南已经完成了五省十城12个项目的布局。

截至今日，融创的驱动力，犹如一枚硬币的两面：一面是并购，是资本；另一面是产品，是创新。

两面相互接力，使得融创产生了“飞轮效应”，发展的步伐快而稳。

在文末，我提出这样一个看法，供诸位批判：过去几年，房企的扩张，靠的是资本的杠杆；未来，房企的扩张，靠的是产品的杠杆——有钱，不如有个好的产品线。

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